家居设计] 住宅设计的大·中·小

　　kaiyun官方下载5月下旬本报营造的“2001北京地产黄金周”，在热热闹闹的房展会开幕和北京总裁峰会之后，是踏踏实实的实战创新论坛，8位专家从房地产开发、房地产设计、物业管理、项目管理等环节倾谈“实战秘笈”，使平日奔奔忙忙的开发商静下来充了一回电。本刊将陆续展示实战创新论坛的精彩篇章―――

　　“香港华艺设计顾问有限公司成立于1986年，在香港、深圳、南京设有分公司。这些年来，项目集中在深圳和沿海一带，但是最近一两年，在东北和北京、南京都有一些项目。对市场最大的感受是：竞争越来越有赖于‘技术活’”。

　　住宅设计定位应该是紧贴市场并适当超前。发展商常常说“希望我的房子二十年、五十年不落后”，实际上这个目标是非常难达到的，只能说现在的设计定位应该顺应市场、适当超前。同时，住宅设计不但是服务市场，而且应该是引导市场，应该从业主和消费者的角度考虑问题。

　　住宅设计的关键是创新。实际上每个楼盘的创新点是不一样的，所以在创新当中应该寻求一个关键点，解决主要矛盾。比方说这个楼盘主要解决环境问题、户型问题还是它的交通问题？在设计当中应该寻求这样一个关键点。

　　第一，应该了解项目特殊的优势，也就是客观存在的条件，比如它的自然环境，周边配套以及地理位置。这是需要挖掘的特殊优势，使这个楼盘跟其他楼盘不一样。

　　第二，应该创造一个独特的主题，也就是说要给业主讲什么样的故事，是海洋文化、教育题材还是异国风情？独特的主题是需要创造的，这最见发展商、建筑师或者策划者的内功。

　　第三，考虑人的因素，也就是以人为本。只有了解现代人的特点和追求什么，我们才能够真正做到以人为本。现代人综合素质比较高，知识面广，工作效率高，是比较有内涵、讲品位这样的一群人，对物资和精神生活有较高的要求、追求一种自由安静舒适健康的生活，因此设计创新一定要从这三个方面着手，为买家服务，为社会创造价值，紧跟这个时代。

　　发展商常常讲品牌或者楼盘亮点，归根结底主要是看有没有创新的意识、有没有质量保证，就能在市场中获得成功。

　　现在的住宅市场流行一句话：“买不买楼看环境，行不行看户型。”环境、户型是住宅设计创新中非常重要的一个因素。

　　环境可分为大环境、中环境或者小环境。大环境是一个小区的外部环境，主要是在城市当中的具体位置，它是中心区的概念还是郊区的概念，需要了解项目的位置、交通和周边的配套。中环境就是小区的内部环境，要满足规划设计的要点要求，比如容积率、建筑面积或者一些交通组织进出口的位置。业主通常比较重视的，退红线、日照间距的安排、视线各个方面的分析等是需要综合解决的问题。小环境是住宅内部的或者单元内部的环境，每个户型的大小定位是不一样的，所以在户型设计定位当中一定要了解楼盘在城市中的发展情况，包括人员结构。

　　在大环境、中环境、小环境当中，现在比较重要的是一个平面的均好性的问题。有些楼盘销售了80％到90％，发展商还在为此苦恼，因为最后的10％、20％甚至更少一点才是利润空间，因此要把最后的10％、20％卖出去，必须强调均好性问题。过去分房年代领导经常强调：房子要能够分得下去，不要最好的，也不要最差的，所以最好是大家能够差不多的。现在发展商经常强调：希望每一套都有它的卖点。